Accélérer le financement de la régénération urbaine 

En observant le marché de La Défense et son caractère archétypal, le financement de la régénération urbaine pourrait être étendu au marché des zones tendues où changements d’usage, adaptation au changement climatique et désirabilité sont des enjeux majeurs. L’épargne des Français pourrait être mobilisée dans ce cadre. Le focus des travaux liminaires du groupe de travail est d’ampleur nationale.

PORTEURS DE L’ACTION COLLECTIVE

• IFPImm représenté par Olivier Colonna d’Istria
• Natixis
• Viewss Consulting
• Paris La Défense
• AXA IM
• Dimitri Boulte
• Cabinet De Pardieu Brocas Maffei
• Frédéric Ciuntu
• Eiffage Immobilier
• Méka Brunel

LA RAISON D’ÊTRE

Le quartier d’affaires de La Défense, bien que premier quartier d’affaires en Europe, présente un niveau d’obsolescence avancé et un taux de vacance élevé (supérieur à 15 % fin 2024 et proche de 20 % en comptant les immeubles encore sous bail mais déjà libérés).

Les Hauts-de-Seine présentent quant à eux un stock immédiat d’immeubles de bureaux de près de 3 millions de mètres carrés, conséquence d’un marché tertiaire qui ne retrouve plus les volumes transactés pré-COVID, avec l’émergence du télétravail et une préférence d’une partie des utilisateurs pour le Quartier central des affaires, sans parler de la digitalisation qui entraîne un besoin réduit en surfaces de bureaux.

La nécessaire régénération du quartier d’affaires trop monovalent, qui bénéficie pourtant d’un des meilleurs maillages de réseaux de transports en Europe, passe par l’introduction de nouvelles destinations, de nouveaux usages, plébiscités par les citoyens et les salariés. De nouvelles classes d’actifs soutenues par une dynamique de marché favorable en pleine croissance, comme les résidences étudiantes, les résidences seniors, voire le résidentiel locatif, pourraient accompagner la mutation d’une partie des immeubles de bureaux inoccupés.

Fort de ces constats, un consortium d’acteurs et de professionnels engagés a souhaité se saisir du sujet pour en explorer les possibilités, les enjeux, le cadre réglementaire à faire évoluer et le modèle économique pour en assurer la viabilité.

L’ACTION COLLECTIVE

La régénération urbaine à mettre en œuvre est le plus souvent financièrement destructrice de valeur à très court terme, mais se traduit à moyen terme par des effets positifs à la fois au strict niveau d’un immeuble mais aussi d’un quartier.

L’objectif est, en réunissant des spécialistes du financement et de l’immobilier, d’innover et de proposer très concrètement des structures de financement pouvant d’ores et déjà débloquer des situations.

Il nous semble aussi, face à un enjeu si important qu’est la régénération urbaine, qu’il existe des moyens de mobiliser l’épargne des Français, directement ou indirectement.

LES ANNONCES

Notre collectif entend d’ici fin 2026 :

1. Introduire, projet existant par projet existant, des financements supplémentaires permettant une mutation sur le moyen terme des zones de régénération urbaine à travers notamment la transformation des immeubles de bureaux vacants ou appelés à l’être.Ces financements doivent être juniors en matière de maturité par rapport aux financements bancaires en place. Possiblement considérés comme des quasi-fonds propres, ils permettent de maintenir une structure de financement solide à court terme avec le soutien des banques déjà impliquées.

   Ces financements pourraient être fournis en partie en mobilisant l’épargne privée disponible des Français et pour partie par l’accès à des financements de type Banque des territoires. L’épargne disponible des Français représente en effet 2 500 Mds€ : 1 % de ce montant suffirait pour amorcer la réorientation de l’épargne vers la régénération urbaine et la réponse aux besoins réels en matière de toit des Français.

   Ces financements doivent permettre la mutation des immeubles, mais aussi contribuer à des investissements dans l’environnement urbain immédiat. En effet, la valorisation à moyen terme de ces immeubles transformés dépend également d’un environnement urbain amélioré et pas seulement d’un changement d’usage.

   La forme juridique et la structuration de ce nouveau type de financement sont à définir.

2. Mettre en place la gouvernance de ces nouveaux quartiers en s’appuyant sur les expertises et les compétences des métropoles, des communes, mais aussi sur celles des aménageurs, des agences d’urbanisme, des opérateurs urbains ou encore des foncières locales, et en intégrant des acteurs de l’investissement responsable.

Vous souhaitez soutenir ou participer à cette initiative ? Nous serions ravis d’échanger avec vous ! ✉️ Ecrire à l’équipe UVD : universitevillededemain@fondationpalladio.fr