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L’économie immobilière et le temps 2/3 - Démembrements de propriété et rente foncière : les origines

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Publié le : 12.02.24

Temps de lecture 4 min

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Andr_YchE

André

Yché

Ex-président du directoire de CDC Habitat et essayiste

Alors que la France traverse actuellement une grave crise du logement, André Yché livre quelques fondamentaux d'économie immobilière pour l'Université de la Ville de Demain.

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Au commencement était Rome, son Empire fondé sur son droit, défendu par ses légions : l’un et les autres inégalement distribués sur le pourtour méditerranéen, jusqu’au Rhin, à l’Elbe et au Danube, dans les Balkans, en Asie Mineure et au Moyen-Orient. Plus on s’éloignait de l’« Urbs », plus les coutumes locales prévalaient, tolérées par les préfets provinciaux, sans qu’elles s’imposent pour autant aux citoyens romains qui n’avaient besoin que d’évoquer leur citoyenneté pour être conduits à Rome, pour y être jugés : ainsi Saint Paul… Jusqu’à l’édit de Caracalla qui, en 212, attribue la citoyenneté romaine à tout homme libre de l’Empire… Progrès bien douteux à bien des égards : les chrétiens, devenus citoyens, doivent sacrifier aux divinités romaines… les persécutions s’accentuent pour un siècle encore. Et surtout, l’impôt sur les successions s’impose désormais dans tout l’Empire…

De surcroît, la « romanisation » se diffusait déjà, par le droit : droit de la famille, droit des contrats, droit de propriété… Partout où avançaient les légions, les commerçants romains accouraient, souvent précédés par des concurrents juifs, que leur sens de l’anticipation ne rendait guère populaires… En très grands juristes (les Grecs étaient philosophes, les Indiens et les Arabes mathématiciens, les Gaulois et les Germains guerriers avant d’être romanisés et christianisés…), les Romains avaient construit un système juridique qui, régissant l’ensemble des relations sociales selon une démarche holistique, organisait un ordre cohérent et irréfragable.

Ainsi en allait-il du droit de propriété, scindé selon l’utilité de ses co-détenteurs : l’usus, celui de qui fixait l’usage du bien ; le fructus, celui de qui l’exploitait et en tirait profit ; l’abusus, celui de qui pouvait décider de l’aliéner et de tirer profit de cette cession.

Les logiques féodales de l’usage des sols

La puissance de cet ordonnancement est telle qu’il régit l’ordre féodal du Moyen Age et qu’il inspire la refondation opérée par la Révolution et par l’Empire, jusqu’à nos jours… Ainsi reposait-il implicitement, à Rome, sur la distinction des conditions entre l’ordre sénatorial, celui du pouvoir politique et l’ordre équestre des chevaliers, celui de l’argent et des affaires, principalement publiques… Encore les incorruptibles sénateurs ne se privaient-ils pas d’employer utilement des prête-noms, tandis que d’ambitieux chevaliers, privés de charges consulaires, s’octroyaient par leurs largesses les faveurs de la plèbe pour accéder à des fonctions tribuniciennes…

Au Moyen Age, l’ordre impérial, formellement centralisé après la fin de la République romaine « morte de n’avoir pu supporter ses maux, ni leurs remèdes » (Cf. Pline l’Ancien), fait place à un ordre féodal déconcentré dans lequel le Seigneur du territoire impose sa domination sur la population résidente ; ainsi détient-il la propriété « éminente » sur son domaine qui lui confère quelques ressources plus ou moins récurrentes, ainsi que le droit, plus théorique que réel, d’allouer la propriété « utile » du fonds à des tenanciers qui, avec le temps, obtiennent un droit de transmission héréditaire ; privilège qui, avec l’amenuisement des redevances, en fait, à la veille de la Révolution, les véritables possesseurs du foncier. Il existe d’ailleurs un statut juridique du sol qui attribue la pleine propriété de la parcelle à l’exploitant : l’alleu, cessible et transmissible, qui caractérise très tôt la condition des hommes libres, par opposition aux serfs liés à la terre, et même aux tenanciers tenus, à l’origine, à la corvée, progressivement remplacée par une redevance monétaire utilisée pour cultiver la «réserve seigneuriale», propriété privée du châtelain. Dès lors, la «tenure» devient héréditaire, à charge du règlement d’un droit de mutation, lorsque survient la succession, à la différence d’une possession allodiale dont le détenteur échappe à toute redevance et relève de la justice « banale », de droit commun.

Ainsi donc, il existe dans le modèle féodal un lien très fort entre le sol et ses divers « propriétaires » qui sont socialement hiérarchisés en fonction de leur relation à la propriété : dominant (propriété éminente), protégé (propriété utile), avec un glissement progressif, à la fin de l’Ancien Régime, vers la réunification de la propriété au profit de l’exploitant. C’est cette évolution que sanctionnera la Révolution, puis l’Empire, en revenant aux grandes catégories du droit romain, dans un but de simplification et d’optimisation fiscale.

Crise de la propriété nobiliaire et effondrement du système

Dans la France essentiellement rurale du Moyen Age, la propriété foncière est celle de l’exploitation agricole qui domine l’économie et dans une large mesure, les principes de la propriété urbaine en dérivent. Foncier et bâti, rassemblés dans un même tènement, constituent un lot qui relève d’un périmètre seigneurial, la « censive », couramment associé à celui d’une paroisse et placé sous la dépendance d’une communauté religieuse (abbaye, chapitre…) qui en perçoit les bénéfices.

L’élément-clé de ce système est constitué par le propriétaire qui acquitte les redevances seigneuriales, mais aussi le montant des rentes qu’il a dû souscrire pour acquérir son bien, ainsi grevé de charges multiples et qu’il mettra lui-même en exploitation locative.

L’exemple illustre de ce système est fourni par la capitale du Royaume qui, entre le XIIIe et le XVe siècle, connaît une croissance et une prospérité sans égales qui autorisent tous les montages financiers fondés sur le lien indissociable entre un actif et le crédit dont il constitue le sous-jacent, garanti par le propriétaire dont la renommée est gage de sécurité pour les divers rentiers créditeurs assurés par son bien et par sa personne. L’édifice repose ainsi sur la richesse et la prospérité du Royaume, qui va entrer dans une crise séculaire au cours du premier tiers du XVe siècle et dont il ne sortira véritablement qu’au début du siècle suivant.

Le scénario est sans surprise : défaut des propriétaires débiteurs, ruine des rentiers, dégradation et vacance des immeubles qui ne trouvent plus preneurs, dans un marché sinistré. L’État se doit d’agir et aussi bien le prétendant anglais Edouard VI que le roi légitimé par Jeanne d’Arc, CharlesVII, optent pour la même solution: la protection des propriétaires et l’« euthanasie des rentiers », dépossédés de leurs titres pour des valeurs de rachat modiques ; la Révolution ne fera donc, en mettant un terme définitif aux redevances d’Ancien Régime et en réalignant la propriété réunifiée sur le modèle romain qu’achever cette évolution. En cette occasion, c’est la propriété bourgeoise qui supplante définitivement la propriété nobiliaire, puisque l’État moderne succède à l’Ancien Régime, fort avancé lui-même sur le chemin prérévolutionnaire en dépit des traces résiduelles de la féodalité.